Preliminare di preliminare: no alla provvigione per il mediatore

Pubblicato il: 09/11/2021

I procedimenti negoziali che portano alla stipula dei contratti di compravendita immobiliare sono spesso molto complessi e involgono vari negozi preparatori con i quali le parti definiscono in modo progressivo il miglior assetto dei propri interessi.
È frequente, in particolare, che le parti optino per un’operazione negoziale trifasica, che si articola schematicamente nella stipula di:

  1. un contratto preliminare di preliminare (c.d. preliminare aperto), che si conclude con l’accettazione da parte del proprietario di una proposta irrevocabile dell’aspirante acquirente;
  2. un contratto preliminare (c.d. preliminare chiuso), che definisce ogni aspetto dell’affare che le parti si impegnano a concludere;
  3. un contratto definitivo.

La validità di tale schema negoziale è già stata affermata dalle Sezioni Unite (cfr. Sez. Un. n. 4628 del 6 marzo 2015) in quanto causalmente giustificata dall’esigenza delle parti di giungere progressivamente alla definizione dei contenuti negoziali, di volta in volta maggiormente definiti.

Ciò posto, ci si chiede se il preliminare di preliminare sia classificabile già come parte dell’affare.
Tale domanda è funzionale a comprendere se alla luce di tale accordo il mediatore, cioè il soggetto che ai sensi dell’art.1754 c.c. mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da collaborazione dipendenza o rappresentanza, maturi o meno diritto alla provvigione. Il quesito si pone in quanto l’art. 1755 c.c. collega l’insorgere di questo diritto alla condizione della conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore.

Ebbene, sul punto è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 32066 del 5 novembre 2021. In tale pronuncia, nello specifico, si legge che l’affare deve considerarsi concluso “quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore, si sia concluso in vincolo che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio nelle forme di cui all’art. 2932 c.c. ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”. La Corte specifica, inoltre, che va invece escluso il diritto alla provvigione del mediatore quando si sia costituito un mero vincolo preparatorio, idoneo soltanto a regolare le successive articolazioni del procedimento negoziale, come nel caso del preliminare di preliminare.
Il diritto alla provvigione per l’attività di mediazione, infatti, presuppone la conclusione di un vero e proprio affare in senso economico-giuridico. Tale non può ritenersi, invece, il contratto preliminare di preliminare, che ha effetti esclusivamente obbligatori e non consente l’esperimento dell’azione di cui all’art. 2932 c.c.
La Suprema Corte, peraltro, corrobora tali affermazioni mediante il richiamo di alcuni precedenti giurisprudenziali della Sezione II, la quale aveva già condivisibilmente rilevato come non sia sufficiente un mero accordo di natura preparatoria per far maturare il diritto del mediatore alle provvigioni.

Nel caso di specie, in particolare, un mediatore aveva agito per ottenere la corresponsione di una somma a titolo di provvigione per l’attività di mediazione svolta nell’ambito delle trattative, infruttuose, che avrebbero dovuto portare ad una compravendita immobiliare.
Il Tribunale, tuttavia, aveva rigettato questa domanda in quanto non aveva reputato concluso alcun contratto preliminare nel momento in cui le parti avevano interrotto le trattative. Nessun accordo sugli elementi essenziali del contratto definitivo, infatti, era stato raggiunto tra promissario acquirente e promittente venditore.
La Corte d’appello, successivamente, aveva confermato tale sentenza.
Il mediatore aveva allora proposto ricorso in Cassazione: la Corte, ritenendo inammissibile tale impugnazione, ha precisato quanto sopra riportato circa la spettanza delle provvigioni al mediatore.


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